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楼市长效机制三年前提出落空 确保落地核心是什么

发布日期:2016-12-13   来源:凤凰财经   浏览次数:99

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【摘要】 近日,中共中央政治局会议审议通过了《关于加强国家安全工作的意见》,会议提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。在当前热点城市调控频频升级、三四线城市去库存新政不断的政策背景下,这一要求自然引起了业内的广泛关注和评论。

近日,中共中央政治局会议审议通过了《关于加强国家安全工作的意见》,会议提出,明年要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。在当前热点城市调控频频升级、三四线城市去库存新政不断的政策背景下,这一要求自然引起了业内的广泛关注和评论。

事实上“长效机制”这一概念早已提出,国务院发展研究中心早在2013年即召开过一场名为“建立房地产市场健康发展长效机制建议”的课题报告评估会,请来了国家发改委、财政部、住建部、社科院、清华大学及中房协等多位专家群策群力,但由于难度颇大,最终并没有给出明确的出台时间。时任中国房地产协会副会长的朱中一说:“长效机制没有五年时间难以出台,并应当在改革过程中根据市场情况进行实时更新。”

其后2014年3月出台的《国家新型城镇化规划(2014-2020年)》提到过一个相近的概念——“房地产调控长效机制”,但多了调控两字,侧重点也所有不同。“调控机制”更多的还是强调与监测指标对应的调控手段,目标是看调控,而非行业平稳发展的本身。

时隔三年中央再提“长效机制”,结合近年市场变化,我认为着眼点主要应该在三个方面,一是土地市场,再是租赁市场,最后是房地产税收。但今天绝对不能用一刀切的方式来制定相关政策,目前城市格局一块是房价高企、供不应求,一块是努力去库存、缓解供求矛盾,在这种情况下还想“一药治百病”那只能是迷信。

有人提出全面推进集体土地入市、增加存量土地流转等增加供应的政策,但在目前的大多数三四线城市,这些政策是不会有作用的!你去三四线城市发展租赁市场,现在房子都卖不出去,搞租赁市场给谁住呢?搞房地产税,谁去收呢?目前中国城市之间的差异还是非常非常大的,去库存和控房价相对应的是完全不同的两种长效机制。所以今天单纯从中央政府来说长效机制是非常困难的,即便谈也是非常笼统的,无非是城市规划、住房保障、金融配套方面,对实际解决具体城市的问题,我认为不会有特别大的作用。

长效机制必须要能真正落到地方,才能成为真正的“长效机制”。实际上还是要各个地方因城施策,一城一策。一如中国社科院主任倪鹏飞所说,“要解决问题,实现房地产的稳健发展,一方面三四线城市要继续去库存,另一方面一二线城市又要抑制投资投机,但目前不少地方采取的是一些临时性行政措施,但根本性的机制问题没有解决。”

具体来说,我认为北上广深等热点城市今天还是要增加土地供应,开放租赁市场,既要保障普通商品住宅市场有序发展,预防价格出现暴涨暴跌,也要做好中低收入群体的住房保障工作。而对于大多数的三四线城市,首先要在整体规划上进行调整,对土地供应总量上要有控制,避免出现区域不平衡或超量供应的情况;其次,要做好相应的产业发展规划,确保城市发展的核心动力;最后还是要努力发展城市基础设施建设、推进新型城镇化,只有解决了需求问题,才能真正解决供应过量的问题。

特别需要指出的是,“机制”并不等于“制度”。优秀的长效机制,依赖于政府制定的合适制度。但“合适”总离不开审时度势,所以制度也不是一成不变的。

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